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LE MONTAGE, LES FORMALITES ET LES FRAIS


Pour mener à bien votre projet immobilier à l'Ile Maurice,faites-vous conseiller pour le choix d'un montage juridique et fiscal judicieux, puis pour procéder à la création de la structure juridique choisie et faire suivre la procédure d’acquisition jusqu’à la signature finale chez le notaire.


Avant de finaliser votre projet immobilier à l'Ile Maurice, nous aurons de nombreuses réflexions sur des questions personnelles, financières, fiscales et patrimoniales, préalables à tout achat immobilier, surtout lorsque certains aspects concernent deux pays, par exemple la France et l’Ile Maurice. Dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement, nous vous donnerons  des conseils avant la signature du contrat de réservation préliminaire. Nous vous guiderons également pour le choix d'un montage juridique et fiscal judicieux, puis pour procéder à la création de la structure juridique choisie et  suivre avec vous la procédure d’acquisition jusqu’à la signature finale chez le notaire. L'ouverture d’un compte bancaire à titre personnel ou au nom de la société constituée pour l'opération fait partie par exemple des services que nous rendons.


Choix de la structure "Acquéreur "


Que ce soit pour une acquisition immobilière à l'Ile Maurice dans le cadre des programmes PDS, du Smart City Scheme, des anciens programmes IRS ou RES, de l'IHS ou encore d’une acquisition d’un appartement à plus de 6 000 000 Rs en vertu des dispositions de l’amendement « Non-Citizens (Property Restriction) Act » de décembre 2016, plusieurs possibilités s'offriront à vous pour acheter votre bien immobilier et nous vous guiderons.

En effet, peuvent acheter un bien immobilier à l'Ile Maurice : un ressortissant étranger personne physique, un citoyen mauricien ou un membre de la diaspora, mais aussi une société commerciale enregistrée et immatriculée à l’Ile Maurice (y compris dans certains cas une GBLC 1, société offshore), une société étrangère enregistrée comme telle à l’Ile Maurice, une société civile, un trust et plus rarement, une société en participation ou une fondation.


La procédure d'achat


Toute acquisition immobilière par un étranger à l’Ile Maurice fait l’objet d’une demande auprès du Board of investment (BOI).

Pour l’achat d’un appartement de 6 000 000 Rs minimum dans un RDC + 2, le dossier peut être transmis par l’acquéreur lui-même, ou une tierce partie désignée, le notaire, une agence immobilière, le project manager ou un consultant.

Dans le cas d’une vente dans un programme PDS, le dossier et ses documents sont transmis directement par le promoteur PDS.

Dès lors que l'acte de vente est signé et que la vente immobilière est officiellement enregistrée par le notaire, vous pourrez poursuivre avec la demande de permis de résidence.

Là encore, si vous le souhaitez, en liaison avec le cabinet e Conseil & Assistance, nous vous aiderons dans ces démarches.


Frais notariés et taxe à prévoir


Dans le cadre des programmes immobiliers réservés aux étrangers, la totalité des frais de notaire est un peu supérieur au barème de base et les frais notariés peuvent représenter 1 % HT environ du prix de vente du bien.

Les dossiers déposés au Board of Investment (BOI) dans le cadre d’une acquisition immobilière font l’objet de frais de dossier non remboursables de 10,000 Rs (260 Euros environ), payables par chèque par l’acquéreur ou le promoteur, selon les cas.

Pour toute vente immobilière, il doit être payé une taxe immobilière dite de transfert “ Land Transfer tax ” d’un montant fixé à 5 % de la valeur du bien.

Enfin, un budget d'honoraires, compris entre 1 250 et 1 750 Euros dans les cas les plus courants, doit être prévu pour les éventuelles formalités de création d'une société et l'obtention d'un permis de résidence.


LE FINANCEMENT DE VOTRE PROJET IMMOBILIER


La réussite de votre projet immobilier à l'Ile maurice est facilité par une grande similitude des procédures mauriciennes avec les procédures immobilières françaises. Prenez tout de même des conseils.


L’ouverture d’un " compte non résident "


Que ce soit au nom d’une société ou à titre personnel selon les cas, il est nécessaire d’ouvrir un compte bancaire dans un établissement bancaire de l’ile Maurice dans le cadre de la demande d’obtention du permis de résidence. Le compte peut être ouvert en Roupies, en Euros ou Us Dollars. Une fois le permis de résidence obtenu ( Permis de résidence retraite, Permis de résidence lié à une acquisition immobilière, Permis de résidence permanente ou Permis de résidence et de travail dit « Occupation Permit »), et sous réserve d’être répertorié fiscalement auprès de la Mauritius Revenue Authority (MRA), le compte pourra être converti en "compte résident".

Nous tenons à votre disposition la liste des documents à fournir à la banque et sachez que votre présence physique sur place à l’Ile Maurice n’est pas nécessaire pour l’ouverture d'un compte bancaire, ainsi d’ailleurs que pour engager la procédure d’obtention du permis de résidence et obtenir un accord de principe des autorités mauriciennes.


Qui peut acheter une propriété en PDS ?


Peuvent acheter un bien immobilier à l’Ile Maurice : Un citoyen de l’Ile Maurice, un étranger personne physique, une société enregistrée au « Registrar of Companies », un Trust/fiducie ou les services de tutelle sont fournis par un mandataire qualifié et reconnu par la Financial Services Commission, FSC, une Société enregistrée comme une société étrangère au « Registrar of Companies ».

Attention : Les entités bénéficiaires d’une licence de catégorie « Global Business Licence 1 » dite GBLC 1 peuvent également acquérir des biens immobiliers en vertu du statut PDS (Property Development Scheme) mais pas les sociétés offshore relevant de la catégorie « Global Business Licence », dite GBLC 2.


Le Financement de votre projet d’investissement immobilier


A l’Ile Maurice, l’octroi des prêts immobiliers par les établissements bancaires est régi par le « Borrower Protection Act » de 2007 et par des directives de la Banque de Maurice (BANK of MAURITIUS Guidelines) qui établit des règles prudentielles.

Dans ces limites, plusieurs banques de la place peuvent financer sans difficulté l’acquisition d’une villa, l’achat d’un bien immobilier à travers leurs offres destinées spécialement à leur clientèle étrangère.

Dans le cas trés courant de ventes en l’état futur d’achèvement, la banque sera d’autant plus disposée à accorder un financement pour l’acquisition du bien immobilier en VEFA qu’un établissement financier de renom (elle-même ou une autre banque) aura octroyé, en amont, à la demande du promoteur immobilier, la garantie financière de parfait achèvement (GFA) prévue par les dispositions du Code Civil mauricien garantissant à l'acquéreur la livraison de son bien.


L’exemple de la MCB


Prenons pour exemple les conditions et les modalités de l’octroi des prêts immobiliers aux étrangers par la Mauritius Commercial Bank (MCB).

A travers son nouveau département spécialisé, la MCB peut vous aider à acquérir votre villa à l’île Maurice. Elle propose un financement à hauteur de 60 % du prix d’acquisition de votre propriété.

Globalement, les échéances de remboursement de l’emprunt ne devront pas dépasser 40 % de vos revenus.La durée du financement peut s’étendre sur une durée allant jusqu’à 15 ans et le taux d’intérêt est LIBOR (taux interbancaire USD, EUR, GBP) + une marge de 3,5 à 5% selon les dossiers.

La MCB octroie des prêts en Roupies ou des prêts en Euros, par exemple les clients étrangers disposant de l’essentiel de leurs revenus en Euros.Il est suggéré l’ouverture d'au moins un compte bancaire dans la monnaie correspondante à celle du prêt pour éviter les fluctuations de taux de change.

Le décaissement du prêt n’interviendra qu'après le dépôt de l’apport personnel et il sera progressif dans le cas d'une VEFA selon un calendrier pré établi lui-même dépendant de l’avancement des travaux (Un rapport du métreur dit « Quantity Surveyor » devant être produit).La garantie Financière d’Achèvement des travaux au profit de l'acquereur sera établie avant le décaissement du prêt.

Les fonds étant le plus souvent décaissés progressivement, seuls les intérêts sont payables mensuellement jusqu’au versement intégral de l’emprunt.Concernant les échéances : Les intérêts sont payables mensuellement et il est possible d’opter pour un remboursement mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel du capital.

Les frais applicables s’élèvent à 1,00 % de la ligne de crédit avec un minimum de 3 000 Euros et un maximum de 10 000 Euros.

Les garanties sollicitées sont une hypothèque de 1er rang sur le bien à acquérir, des fonds ou des titres déposés en guise de garantie ou une garantie bancaire provenant d’une banque internationale.

L’apport personnel peut prendre la forme de l’ouverture d’un compte épargne ou d’un compte bloqué que la banque prendra en nantissement. Les intérêts versé sur ce type de placements varient de 2,3 à 4 %. Le client peut constituer un portefeuille que la banque prendra en nantissement avec une décote si les placements sont sujets à fluctuations. Ce placement peut être à l’étranger et donc en France par exemple dans une banque de renom.

S’il n’est pas exclu qu’une prise de garantie sur un bien immobilier en France puisse intervenir, sachez que le coût d’une telle opération (hypothèque provisoire conventionnelle avec délégation à la banque) est important.

En termes de couverture d’assurances, une police d’assurance Décès Invalidité (ADI) auprès d’une compagnie d’assurance reconnue sera déléguée en faveur de La MCB Ltd ainsi qu’une police Multi Risques Habitation (MRH).


Notre Service


Nous sommes en mesure de répondre aux questions complémentaires que vous vous poseriez au sujet du financement de votre futur achat immobilier ou de la simple ouverture d’un compte bancaire.

Nous tenons à votre disposition la liste des documents qui permettront à la banque de donner suite au traitement de votre dossier.Nous sommes également disposés à vous présenter au responsable du service compétent d’une des banques de la place mauricienne.

Notre partenaire e Conseil & Assistance vous assistera pour l'ouverture d’un compte bancaire à titre personnel ou au nom de la société constituée pour l'opération que vous envisagez. Dans l'hypothèse où vous pensez avoir recours à un emprunt, faites-vous également assister pour le dépôt du dossier, pour la négociation de taux d’intérêt, de durée d’emprunt, de modalités de remboursement et de garanties, en même temps que les formalités de demande du permis de résidence et autorisation d’acquérir auprès du Board of Investment (BOI).